تبلیغات در اینترنتclose
تحلیل جامع تکنو فاندامنتال بهای آپارتمان ۹۴/۴/۱۳

زمان جاری : چهارشنبه 04 اردیبهشت 1398 - 2:39 قبل از ظهر
نام کاربری : پسورد : یا عضویت | رمز عبور را فراموش کردم



به تالار سایت بورس لار خوش آمدید .
ارسال پاسخ
تعداد بازدید 843
نویسنده پیام
mohsendelshad آفلاین

مدیرارشد
ارسال‌ها : 795
عضویت: 24 /9 /1392
محل زندگی: لار
سن: 35
شناسه یاهو: bourselar@yahoo.com
تشکرها : 204
تشکر شده : 1020
تحلیل جامع تکنو فاندامنتال بهای آپارتمان ۹۴/۴/۱۳
تحلیل جامع تکنو-فاندامنتال بهای آپارتمان:منبع سید علی ابطحی
تحلیل تکنیکال در بازه های زمانی درازمدت ابزاری بسیار مطمئن و قابل اتکا برای ارزیابی آیندۀ بازارها می باشند. چنانچه قبلاً و بارها عرض کرده ام حتما لازم است لااقل در بررسیهای بلندمدت، بازار های ریالی به دلیل تورم بسیار بالا و استثنایی ریال، با نمودارهای لگاریتمی بررسی شوند. کما اینکه ملاحظه میفرمایید که چگونه تبدیل نمودار قیمت 20 سالۀ مسکن از حالت حسابی به لگاریتمی تصویر بسیار منظم و معنی داری را به شما معرفی مینماید.
معجزۀ تحلیل تکنیکال در بررسیهای بلندمدت به زیبایی هرچه تمامتر در این نمودار مشخص است و قیمت مسکن عیناً از تحلیل قبلی تا به حال مطابق آن پیش رفت. (علیرغم هیاهوی آن زمان مبنی بر افزایش قیمت مسکن)
در نمودار لگاریتمی (بررسی 20 سالۀ قیمتها) ملاحظه میکنید که متوسط بهای آپارتمان در ایران بی توجه به رویدادها و جنجالها همواره در یک کانال صعودی و دارای شیب ثابت حرکت نموده است و دوره های مختلف رونق و رکود قیمت مسکن صرفاً بازتاب فراز و نشیبهای قیمت در این کانال بوده اند.
بر این اساس، ملاحظه میشود که بهای آپارتمان در هر دورۀ رکود الگوی کم و بیش یکسانی داشته است و در حال حاضر نیز این الگو به همین شکل تکمیل شده است. رویداد دیگر قابل ملاحظه، ناتوانی قیمت آپارتمان در سال 92 در رسیدن به سقف کانال در دورۀ رونق است امری که از لحاظ تکنیکال نشانۀ شومی برای علاقمندان به افزایش قیمت تلقی میشود. ملاحظه میشود که در فاز رونق قبلی (در سالهای 87 و 88) قیمتها توانسته بودند به سادگی خود را به سقف کانال برسانند و مهمترین دلیل فاندامنتال آن افزایش شدید موالید در ابتدای دهۀ 60 توأم با افزایش چشمگیر شهرنشینی و سیاستهای تورم زای دولت قبل بوده است.
بر این اساس:
چنانچه دقیقاً در پست سال قبل اشاره شد به نظر میرسید قیمتها در لحظۀ موعود (انتهای بهار 94) به کف کانال برسند بر آن اساس اعلام شد که رکود هنوز ادامه دار است. اما از الان به بعد چه رخ خواهد داد؟
آمار ارائه شده در بهار 94 حاکی از نزول بیشتر قیمت در فروردین و اردیبهشت ماه هستند اما ارقام مربوطه با توجه به اینکه رسماً توسط مرکز آمار ایران اعلام نشده اند در نمودار ما وارد نشدند. اگر آمار مرکز آمار ایران برای بهار نیز مؤید این نکته باشد ما شاهد شکسته شدن کف کانال درازمدت قیمت مسکن و احتمال نزول بیشتر از نظر تکنیکال خواهیم بود. البته باید تأکید کرد که قبلاً نیز شکسته شدن خفیف و کوتاه مدت کف کانال دیده شده است و به شرطی این مسأله تأیید میشد که سه فصل پیاپی یا در انتهای یک سال قیمتها پایین تر از خط روند کف کانال قرار گیرند.
به این ترتیب از نظر تکنیکال مهمترین فاکتور رصد کردن قیمتها در تابستان است. اگر قیمت مسکن نتواند تا انتهای تابستان امسال خود را از کف کانال رها کند در سه سال آینده 20 الی 30 درصد افت خواهد نمود. رویدادی که هرچند باور آن دشوار است اما به سادگی (و تحت تأثیر نزول شدید قیمت ملک کلنگی) قابل وقوع میباشد. اما اگر بتواند صعود قابل توجهی نماید شواهد خروج از رکود و صعود چشمگیر را نمایش خواهد داد. از لحاظ تکنیکال اوضاع سهام شرکتهای انبوه سازی نیز دقیقاً به همین منوال است (مراجعه به پست قبلی). شاخص انبوه سازان در کف کانال قرار دارد و منتظر سیر قیمت مسکن در تابستان امسال است. در نهایت اینکه: از لحاظ تکنیکال سیر قیمت مسکن در تابستان و پاییز 94 تأثیری بسیار حیاتی و وصف ناپذیر در آیندۀ درازمدت قیمت مسکن خواهد گذارد.
تحلیل فاندامنتال:
عوامل متعددی بر قیمت مسکن مؤثرند:
عرضه و تقاضا (تقاضای واقعی و تقاضای سرمایه ای، برنامه های تأمین مسکن دولت و صدور پروانه های ساختمانی)، تعداد واحدهای موجود و خالی، سیر متناوب رونق و رکود، نرخ استهلاک مسکن، قیمت زمین کلنگی، هرم جمعیتی، قیمت مصالح و نهاده های تولید مانند فولاد، سیمان، حمل و نقل و دستمزد نیروی کار، هزینه های شهرداری مانند قیمت تراکم، ارتباط با سایر بازارها (حباب مثبت یا منفی)، نرخ تورم، حجم نقدینگی، قیمت نفت، میزان مهاجرت به خارج از کشور، تغییرات فرهنگی و شایع شدن فرهنگ زندگی مجردی، شهرنشینی و مهاجرت به تهران، اوضاع بازارهای موازی، نرخ بهره، شهر مورد نظر، احتمال تغییر پایتخت، معضل جدید و دامنه دار کم آبی، امنیت ملی و ...
بسیاری از این موارد در ارتباط با یکدیگرند و به عنوان فاکتور مستقل به شمار نمیروند.
عواملی که به نفع افزایش بهای آپارتمان هستند به ترتیب عبارتند از
(میزان تأثیرگذاری هر عامل از 1 تا 10 نمره داده شده است، نمرات تقریبی است و فقط جهت نشان دادن اهمیت فاکتور آورده شده اند):

امضای کاربر :
سایت تحلیلی و خبری بورس ایران \"(رایگان)
www.bourselar.ir
منتظر نظرات و پیشنهادات و البته انتقادات شما هستیم

شنبه 13 تیر 1394 - 09:34
نقل قول این ارسال در پاسخ گزارش این ارسال به یک مدیر
mohsendelshad آفلاین


مدیرارشد
ارسال‌ها : 795
عضویت: 24 /9 /1392
محل زندگی: لار
سن: 35
شناسه یاهو: bourselar@yahoo.com
تشکرها : 204
تشکر شده : 1020
پاسخ : 1 RE تحلیل جامع تکنو فاندامنتال بهای آپارتمان ۹۴/۴/۱۳
1- کاهش تعداد پروانه های ساخت و ساز و کند شدن روند احداث واحدهای در دست ساخت (9 نمره): این فاکتور تأثیر فوق العاده ای بر عرضۀ مسکن در انتهای سال 94 خواهد داشت. در سال 93 کاهش قابل توجهی در صدور پروانه های ساخت و ساز رخ داد. در سال94 نیز پیش‌بینی می‌شود روند صدور پروانه با تغییر قابل‌توجهی همراه نباشد و حداقل تا نیمه سال آینده، کاهش صدور پروانه‌ها ادامه یابد. همچنین آمار جدید مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری نشان می‌دهد: «شتاب انصراف» در بسازوبفروش‌ها، نه‌تنها متوقف نشده که در پاییزو زمستان سال 93 نیز نسبت به بهار و تابستان تشدید شده است.
2- نرخ بالای تورم و افزایش نقدینگی (7 نمره): قیمت مسکن به هر حال از نرخ تورم تأثیر میگیرد. در دورانهای رکود تأثیرپذیری قیمت مسکن از تورم کمتر است اما با اتمام دورۀ رکود قیمت مسکن همواره عقب ماندگی خود را کاملاً جبران کرده است و حتی حباب مثبت به خود گرفته است. نکتۀ مهم این است که علیرغم کنترل نسبی تورم و رؤیت ارقام کمتر از 17 درصد در سال جدید (آخرین رقم اعلام شده برای ماه قبل حتی کمتر از 15 درصد بوده است)، متأسفانه دولت در کنترل میزان نقدینگی ناموفق بوده است و سیر رشد نقدینگی در کشور کماکان بالای 20 درصد در سال است.
3- افزایش قیمت مصالح و نهاده های تولید مانند فولاد، سیمان و دستمزد نیروی کار (6 نمره): با توجه به در دست اجرا بودن مرحلۀ دوم هدفمندی یارانه ها افزایش نرخ سیمان و فولاد، نرخ حمل و نقل و دستمزد نیروی کار مورد انتظار است. اما متأسفانه در این زمینه مبالغه انجام میشود ضمن اینکه تأثیر کل این موارد بر قیمت تمام شدۀ هر متر آپارتمان در تهران بیش از 10-5 درصد نخواهد بود.
4- ضعف کنونی بازارهای موازی به خصوص بورس و کاهش سود بانکی (5 نمره): این فاکتور بسیار مهم است. اهمیت آن در دوره های غلبۀ عرضۀ مسکن (مانند اکنون) مختصراً کاهش می یابد اما به هرحال حائز اهمیت است. (کاهش سود بانکی دارای تأثیر پارادوکسیکال است، از یکطرف تقاضا برای خرید و ساخت و ساز افزایش میابد از سوی دیگر بازارهای موازی را تضعیف میکند، جزء افزایش ساخت و ساز تا حدی به ضرر قیمت مسکن است اما در مجموع اثر خالص آن افزایش نرخ آپارتمان است)
5- شهرنشینی و تداوم مهاجرت به تهران (5 نمره): در نگاه اول به نظر میرسد این فاکتور بسیار مهم است. علیرغم آنکه بر اساس ارزیابیهای استراتژیک جمعیتی پیش بینی میشود در طول بیست سال آینده افت شدیدی در رشد جمعیت داشته باشیم اما با توجه به تداوم افزایش درصد شهرنشینی پیش بینی میشود جمعیت شهرنشینان باز هم افزایش یابد. به هرحال فرهنگ شهرنشینی در طول سالهای اخیر حمایت نسبی و مداوم از قیمت مسکن به عمل آورده است و در طول سالیان آینده نیز مسکن را تنها نخواهد گذاشت هرچند چنانچه در یکی از پستهای قبلی اشاره شد این فاکتور بتدریج شدیداً تضعیف خواهد گردید.
6- افزایش وام مسکن (3 نمره): افزایش وام مسکن هرچند جزئی بوده است اما به هرحال میتواند محرک خرید مسکن به شمار آید.
7- افزایش مکرر هزینه های شهرداری مانند قیمت تراکم (3 نمره)
8- قیمت بالای زمین کلنگی (2 نمره): میزان رشد قیمت زمین کلنگی بسیار چشمگیر و بی وقفه بوده است. این موضوع تا حد زیادی میتواند بهای تمام شدۀ آپارتمان سازی را افزایش دهد. البته بخشی از این افزایش قیمت با توجه به ترویج انبوه سازی طبیعی است و ضمناً ممکن است (با توجه به اوضاع تکنیکال قیمت زمین کلنگی، تغییر هرم جمعیتی و معضل آب) سقوط قیمت زمین کلنگی به زودی تبدیل به پاشنۀ آشیل قیمت آپارتمان گردد.
9- تغییرات فرهنگی و شایع شدن فرهنگ زندگی مجردی (1 نمره): از یکطرف تقاضا برای آپارتمان افزایش میابد اما از سوی دیگر بواسطۀ کاهش میزان ازدواج تقاضای آنی برای خرید مسکن کمتر میشود.
عواملی که به نفع کاهش بهای آپارتمان هستند:

امضای کاربر :
سایت تحلیلی و خبری بورس ایران \"(رایگان)
www.bourselar.ir
منتظر نظرات و پیشنهادات و البته انتقادات شما هستیم

شنبه 13 تیر 1394 - 09:35
نقل قول این ارسال در پاسخ گزارش این ارسال به یک مدیر
mohsendelshad آفلاین


مدیرارشد
ارسال‌ها : 795
عضویت: 24 /9 /1392
محل زندگی: لار
سن: 35
شناسه یاهو: bourselar@yahoo.com
تشکرها : 204
تشکر شده : 1020
پاسخ : 2 RE تحلیل جامع تکنو فاندامنتال بهای آپارتمان ۹۴/۴/۱۳
1- تغییر قریب الوقوع هرم جمعیتی (9 نمره): این فاکتور بسیار بسیار مهم است. تا به حال نرخ رشد جمعیت در ایران شدیداً و با اهتمام کامل قیمت مسکن را حمایت میکرده است به نحوی که میزان رشد قیمت مسکن در دهه های اخیر بسیار بیشتر از نرخ تورم بوده است. اما از سال 1396 با کاهش بسیار چشمگیر تعداد جوانان متقاضی مسکن این حمایت سنگین پشت بازار مسکن را خالی خواهد کرد. این موضوع حتی بر نرخ زمین و خانه های کلنگی نیز تأثیر چشمگیر و پراهمیتی خواهد گذارد. امری که ممکن است منجر به تغییر بنیادی در سیر قیمت مسکن گردد. در سالهای 60 الی 65 که رشد اوج تولدها بود سالانه حدود 2.2 تا 2.3 میلیون نفر موالید در کشور وجود داشت. هم اکنون این میزان سالانه به 1.3 میلیون نفر موالید رسیده است در حالیکه سالانه حدود 400 هزار فوت در کشور رخ می دهد. جمعیت جوانان 29-15 ساله نیز كه مركز ثقل جمعیت در سال‌های اخیر هستند و بخشی از آنان نیروی كار جدید و مهمترین بخش ایجاد کنندۀ تقاضا در بازار مسکن را شكل می‌دهند، از 25 میلیون نفر در سال 1385 به 20.8 میلیون نفر در سال 1395 و 17.7 میلیون نفر در سال 1405 كاهش خواهد یافت. اما باید مراقب بود که این فاکتور بیش از اندازه جدی گرفته نشود. چنانچه قبلاً ذکر شد علیرغم کاهش شتاب رشد جمعیت باز هم جمعیت ایران و بخصوص جمعیت شهرنشینان آهنگ رشد خود را (هر چند با شیب واضحاً کمتر در 10 سال آینده) حفظ خواهد کرد، پس منطقی است بگوییم رشد قیمت مسکن فعلاً ادامه خواهد داشت اما نه با شیب قبل. شرایط جمعیتی پس از سال 1405 خیلی قابل پیش بینی نیست اما به نظر میرسد اگر با سیر کنونی حرکت کنیم بحران کاهش جمعیت شهرنشینان از سال 1405 آغاز خواهد گردید و این موضوع از همین حالا سایۀ سنگین تأثیر روانی خود را بر بازار مسکن پهن خواهد نمود....
2- حباب مثبت قیمت مسکن (7 نمره): این فاکتور مستقل نیست اما به هرحال بسیار حائز اهمیت است. از ابتدای سال 1372 تا بحال شاخص تورم (شاخص کل قیمت کالا و خدمات مصرفی شهری) 45.15 برابر شده است. این در حالی است که شاخص قیمت مسکن در تهران 79.47 برابر و قیمت دلار فقط 18.22 برابر شده اند. البته ذکر این موضوع نیز ضروری است که در سال 1372 قیمت مسکن مختصراً از شاخص تورم عقب بوده است. به هر حال قیمت مسکن در برابر تورم عمومی و به خصوص قیمت دلار بیش از اندازه رشد داشته است و طبق محاسبات دقیق نیاز به اصلاح 30-10 درصدی در درازمدت (دو دهۀ آینده) دارد. مقایسۀ قیمت مسکن در ایران با کشورهای همسایه نظیر ترکیه نیز مؤید این مطلب است.
3- تعداد بسیار زیاد واحدهای موجود، خالی یا در دست احداث (6 نمره): مهمترین فاکتور مؤثر بر قیمت مسکن نسبت عرضه و تقاضاست. در این راستا تعداد واحدهای موجود بسیار مهم هستند. این تعداد از تحلیل قبلی کاهش یافته است اما هنوز در حدی است که به تنهایی نیاز چند ماه آیندۀ تهران را تأمین میکند.
4- ترویج انبوه سازی و افزایش حاشیۀ سود ساخت و ساز از این طریق (6 نمره)
5- کاهش تقاضای واقعی و سرمایه ای به جهت کاهش قدرت خرید (5 نمره): این فاکتور مهم است اما بخشی از آن مستقل از سایر فاکتورها از جمله تغییر هرم جمعیتی کشور و حجم نقدینگی نیست، ضمن اینکه نباید این فاکتور را بیش از اندازه بزرگنمایی کرد (با توجه به اینکه بخش مهمی از تقاضای مسکن مبتنی بر ارتقاء مسکن قبلی است و نه خرید مسکن، و ارتقاء مسکن قبلی مستلزم پرداخت هزینۀ بسیار کمتر است).
6- عدم افزایش قیمت نفت و کاهش چشمگیر صادرات نفت (5 نمره): تجربه نشان داده است که این امر فاکتوری بسیار مهم است اما مستقل نیست.
7- تأثیر روانی قرار گرفتن در دورۀ رکود (3 نمره): حضور در دوران رکود بسیار مهم است اما فاکتور مستقل نیست. این فاکتور حضور خریداران سرمایه گذار در بازار مسکن را کمرنگ مینماید.
8- برنامه های تأمین مسکن دولت، طرح‌های مسکن اجتماعی و حمایتی (3 نمره): طرح مسکن مهر با تمام معایب بزرگ آن به هرحال در کاهش تقاضا برای مسکن نقش داشته است.
9- گسترش مساحت تهران و شهرهای اقماری (1 نمره)
10- احتمال اخذ مالیات بر املاک و مستقلات (1 درصد): زمزمه های تأثیر منفی آن بر قیمت مسکن به گوش میرسد.
10- بحث تغییر پایتخت (1 نمره): فاکتوری است که میتواند بسیار بسیار مهم و تعیین کننده باشد اما هنوز در هاله ای از ابهام قرار دارد. بحث کمبود آب پایتخت ممکن است دوباره به این ایده دامن زند.
11- بحث کمبود آب (1 نمره): این موضوع ممکن است به زودی به سیاست محدودیت اعطای تراکم منجر شود و از این طریق بهای آپارتمان را حمایت نماید. هرچند بسیار به ضرر قیمت زمین کلنگی خواهد بود و در مجموع مختصراً به ضرر قیمت مسکن است.
12- نا امنی در منطقه: فعلاً تأثیر آن ناچیز است.
13- میزان قابل توجه مهاجرت به خارج از کشور: فعلاً تأثیر آن در برابر رشد شهرنشینی ناچیز است.

امضای کاربر :
سایت تحلیلی و خبری بورس ایران \"(رایگان)
www.bourselar.ir
منتظر نظرات و پیشنهادات و البته انتقادات شما هستیم

شنبه 13 تیر 1394 - 09:35
نقل قول این ارسال در پاسخ گزارش این ارسال به یک مدیر
mohsendelshad آفلاین


مدیرارشد
ارسال‌ها : 795
عضویت: 24 /9 /1392
محل زندگی: لار
سن: 35
شناسه یاهو: bourselar@yahoo.com
تشکرها : 204
تشکر شده : 1020
پاسخ : 3 RE تحلیل جامع تکنو فاندامنتال بهای آپارتمان ۹۴/۴/۱۳
در مجموع فاکتورهای فزاینده و کاهندۀ قیمت تنه به تنۀ هم میسایند اما در تهران فاکتورهای کاهندۀ قیمت هنوز هم دست بالاتر را دارند. مهمترین فاکتور مؤثر بر قیمت مسکن در شهرها کماکان میزان رشد جمعیت شهری است. پیش‌بینی می‌شود تا سال 1405 و در ادامه روند گذشته، ضریب شهرنشینی از 68.5 درصد در سال 1385 به حدود 77 درصد در سال 1405 افزایش یابد. این بدان معناست كه جمعیت شهرنشین كشور از 57.5 میلیون نفر در سال 94 به 67.2 میلیون نفر در سال 1405 افزایش می‌یابد، اما از سوی دیگر واقعیت این است که در طول 9 سال گذشته 9.3 میلیون نفر به تعداد شهرنشینان اضافه شده است اما در طول 11 سال آینده این افزایش به 9.7 میلیون نفر خواهد رسید. (15 درصد کاهش در شتاب افزایش جمعیت شهرنشینان) بنابراین به سادگی میتوان گفت در سالها و دهه های آینده دیگر خبری از رشد پرشتاب دهه های قبل در قیمت مسکن نخواهد بود. هر چند در دهۀ بعد آهنگ رشد جمعیت شهری با شیب واضحاً کمتر ادامه خواهد یافت اما اگر روند تغییرات جمعیتی در ایران به این شکل ادامه یابد (که بسیار بسیار محتمل است) پس از سال 1405 با بحران کاهش جمعیت شهرنشینان مواجه خواهیم شد.
_____________________________________________
نتیجۀ نهایی هر دو تحلیل تکنیکال و فاندامنتال:
با توجه به تحلیل تکنیکال زمان خروج از رکود میتواند تابستان 94 باشد و در هر صورت خرید مسکن در کف کانال مناسب است اما در سرمایه گذاری برای مسکن حتماً باید نیم نگاهی نیز به تغییر هرم جمعیتی ایران و احتمال شکسته شدن خط وسط چنگال اندرو در درازمدت داشت اگر چنین اتفاقی روی دهد با کمال تعجب نزول 30-10 درصدی قیمت آپارتمان را در عرض 4 سال آینده شاهد خواهیم بود (احتمال بروز این موضوع در حد ده تا بیست درصد است). با توجه به روند ذکر شده در جمعیت شهرنشینان به نظر میرسد منطقاً در دهۀ آینده افزایش قیمت مسکن حداکثر در حد نرخ تورم باشد اما از سال 1405 به بعد تدریجاً از نرخ تورم عقب بماند و در عرض دو دهۀ آینده قیمت مسکن در جدال با کف کانال درازمدت خود مقهور شود. (بطور عمومی دیگر توصیه نمیشود مسکن را برای سرمایه گذاری و بعنوان پس انداز خرید مگر در موارد خاص و به اصطلاح اکازیون)
«اگر به قصد زندگی میخواهید مسکن بخرید الان وقت آن است (ناحیۀ کم ریسک از نظر تکنیکال)، اگر به قصد سرمایه گذاری و حفظ ارزش پس اندازتان میخواهید مسکن بخرید این کار توصیه نمیشود»
هیچ تحلیلی قطعی نیست.
اعداد استخراج شده بر اساس داده های مرکز آمار ایران بوده صد در صد قابل اتکا نیستند. (هرچند علمی ترین داده های موجود می باشند)
بر اساس نظر و مسئولیت خود اقدام کنید.

امضای کاربر :
سایت تحلیلی و خبری بورس ایران \"(رایگان)
www.bourselar.ir
منتظر نظرات و پیشنهادات و البته انتقادات شما هستیم

شنبه 13 تیر 1394 - 09:36
نقل قول این ارسال در پاسخ گزارش این ارسال به یک مدیر
ارسال پاسخ



برای ارسال پاسخ ابتدا باید لوگین یا ثبت نام کنید.


پرش به انجمن :

بورس لار